도심 초대형 물류센터: 도시 거리의 새로운 도전

지금 도시 거리가 혼잡하다고 생각한다면, 거대한 유통 센터가 번화한 도심 한복판에 떡하니 들어서는 상상을 해보십시오.

운전자, 보행자, 자전거 이용자, 상업용 화물 운송업자 모두 같은 아스팔트 조각을 놓고 경쟁합니다. 우버, 리프트 같은 차량 공유 서비스의 인기와 이커머스 폭발, 그에 따른 신속한 라스트마일 배송 수요는 상황을 더 악화시켰습니다.

도심 속 대형 DC 입지 트렌드

이제 예전엔 덜 붐비는 지역에 있던 대형 DCs(Distribution Centers)를 주요 도시 한가운데 두는 트렌드가 옵니다. 이유는 이테일러(e-tailer)들이 다음 날, 당일 배송, 때로는 특정 배송 시간대까지 맞춰야 하는 고객 수요를 충족해야 하기 때문입니다.

작년 5월, 부동산 개발업체들은 2021년 뉴욕 브롱크스에 DC 개장을 발표했습니다. 총면적 약 100만 평방피트로, 미국 최대 2층 풀필먼트 센터가 될 거라고 합니다. 시카고, 로스앤젤레스, 샌프란시스코에서도 유사 프로젝트가 진행 중입니다.

"개발업체들이 그런 유형의 프로젝트를 기꺼이 스펙(spec)한다는 건 수요가 있다는 뜻입니다."라고 부동산 개발업체 Jones Lang LaSalle의 리테일 및 이커머스 담당 부사장 Matt Powers는 말합니다.

수직적 확장과 구조적 과제

도시 내 공간은 프리미엄이라, 제한된 면적에 최대 평방피트를 집어넣는 다층 시설 건축이 해법입니다. 이는 중국, 싱가포르, 일본 같은 아시아 국가에서 오래된 트렌드입니다. 인구 밀도가 높아 개발업체들이 넓게 짓기보다 높게 짓도록 강제했기 때문입니다.

지금까지 미국 도시에서 유사 프로젝트는 대부분 경제적으로 비실현 가능으로 여겨졌습니다. 이제는 다릅니다. 개발업체와 리테일 테넌트들은 도시 거주자들에게 몇 시간 내 도달할 수 있다는 대가로 도시 토지의 추가 비용을 기꺼이 지불합니다.

다층 시설 건축은 층간 차량 이동을 위한 타이트한 회전 반경이 필요해 트랙터-트레일러 진입에 의문을 제기합니다. Prologis가 시애틀에 지은 59만 평방피트 DC는 미국 최초 3층 시설로 알려졌지만, 1~2층만 창고 운영용이고 최상층은 사무실과 '메이커 스페이스'로 구성되어 있다고 Powers는 전합니다.

다층 설계는 아시아에서 더 잘 작동해 왔는데, 그 지역을 통상적으로 서비스하는 트럭이 더 작기 때문입니다. 대형 차량은 고층 시설 건축업체에 구조적 과제를 안깁니다. 또한 미국 개발업체들에겐 인근 주거·상업 시설의 소음, 조명, 교통 혼잡, 공해 민원 가능성도 우려 사항입니다.

장애물에도 불구하고 지속되는 성장

하지만 그런 것들이 특정 미국 도시 환경에서 대형 DC 성장을 막진 않습니다. 도시 내 소형 창고가 더 이상 제품 수요를 감당 못 하기 때문입니다. 이제 고객 근접성과 구역 설정·용도 이슈 사이의 균형을 맞출 공간을 찾는 문제가 되었습니다. 브롱크스 시설은 이전 영화관 단지였기에 이웃들은 상업 운영 시설로 인식해왔다고 Powers는 말합니다.

지역 주민들은 해당 대형 DC에서 나가는 발송이 더 작은 트럭, 종종 밴으로 이뤄져 소음과 혼잡이 적다는 사실에 다소 위안을 받을 수도 있습니다. 지방 정부는 비활성 토지 구획을 재활용할 기회에 뛰어들어 대형 창고 유치에 후한 인센티브를 제공할 가능성이 높습니다.

부동산 가치와 인력 수급 과제

도심 부동산 가치는 일반적으로 고소득 주민 유입, 고급 몰 같은 상업 개발, 더 많은 창고 공간 필요 등으로 상승 중입니다. "산업용 수요가 있습니다. 개발업체들은 이 부동산에서 딜을 따내지 않습니다. 최종 사용자 서비스 위해 프리미엄을 기꺼이 지불합니다."라고 Powers는 말합니다.

주거용 부동산 가치에 미치는 영향은 위치에 달려 있습니다. "DC 인근 거주자들에게 영향을 줄 수 있지만, 대부분 여전히 준상업 지역입니다."

더 큰 우려는 이 거대 시설을 운영할 충분한 근로자를 찾는 일입니다. 미국 실업률이 역사적 저점에 있어 모든 서비스 비즈니스가 충분한 인력 확보에 어려움을 겪습니다. 특히 창고 업무는 반복적이고 종종 힘든 작업이라 많은 젊은 구직자들에게 매력적이지 않습니다. 게다가 도시 기반 근로자 고용 비용은 교외나 농촌보다 종종 더 높습니다.

Powers는 도심 웨어하우징 트렌드가 지속되리라 예상하지만, 단서를 달았습니다. "급속한 성장은 아닐 겁니다. 여전히 프리미엄이니까요." 리테일러들은 이미지와 시장 입지 이유로 맨해튼 같은 도심 입지 비용을 감수합니다. 반면 산업 기업들은 각 위치에서 더 보텀라인 중심적 선택을 할 겁니다.

게다가 그런 운영을 수용할 수 있는 도시 수는 제한적입니다. 샌프란시스코, 다운타운 시카고, 뉴욕시 같은 밀집된 곳에서 기회는 계속 생기겠지만, "이미 스스로 뻗어 나가는 댈러스나 휴스턴엔 그 수요가 전해지지 않을 겁니다."라고 Powers는 말합니다.