유통 센터 부지 선정 마스터하기: 임원을 위한 전략적 가이드

임원들은 성공적인 시설 선정 프로세스를 개발하고 실행할 때 여러 과제에 직면합니다. 종종 비현실적인 일정, 불완전한 예산 계획, 지리적 제약 형태로 나타납니다. 다른 장애물로는 프로젝트 팀 경험 부족과 HR, IT, 재무 등 핵심 이해관계자를 프로세스 초기에 포함시키지 못하는 것이 있습니다. 다음은 정의되어야 할 주요 필수 사항들과 그에 수반되는 미묘한 뉘앙스들입니다.

매장 성장, 서비스 수준 향상, 인수합병, 이커머스 플랫폼, 용량 제약 등 여러 이유로 임원들은 네트워크에 새로운 유통 센터(DC)를 추가할지 결정해야 합니다. 프로젝트 성공을 위해선 초기에 몇 가지 핵심 질문에 답해야 합니다:

• 새 DC가 어떤 비즈니스 전략과 목표를 충족시킬 것인가?
• DC가 현재 공급망 및 물류 니즈에 어떤 영향을 미칠 것인가? 일반적으로 이는 운송 및 네트워크 분석 형태로, 다양한 모드와 위치에서의 운임 절감을 식별합니다.
• 얼마의 자본이 필요하며, 승인을 위한 재무적 사례는 무엇인가? 어느 수준의 자동화가 예상되는가? 자본 예산은 어떻게, 누구에 의해 생성되었는가?
• DC를 성공적인 운영으로 만들기 위해 어떤 인력이 필요한가? 팀은 현재와 미래의 가용성, 품질, 경쟁을 어떻게 평가하는가?
• 시설 자체의 규모, 범위, 가격은 어떠해야 하는가?

이제 프로젝트 팀 구성이 중요해집니다. 모범 사례는 기업 팀을 이끌 프로젝트 매니저를 지정하는 동시에 주요 외부 파트너십을 구축하는 것입니다. 팀은 위에서 상세히 설명한 약속을 이행하는 헌장을 통해 정렬되어야 합니다.

이 단계에서 DC 부지 선정 분석은 세 단계로 구성되어야 합니다:

1단계: 수집 (Collect). 철저한 타당성 분석과 니즈 정의가 운영 워크스트림에 맞춰 수행되어야 합니다. 시간 제약이나 이해관계자 입력 부족으로 종종 간과되거나 불완전하지만, 이 단계는 프로젝트 성공의 기초입니다.

2단계: 시장 진입 (Go to market). 데이터 수집과 비즈니스 니즈 심사 후 중심점(centroid)과 검색 영역이 설정됩니다. 이제 본격적인 부분이 시작됩니다. 위치 간 트레이드오프에 대한 상세 분석이 수행되어야 합니다. 모든 주요 측면이 저울질되어야 합니다:

• 다중 모드에 대한 인프라 및 운송 트레이드오프
• 노동력 깊이, 품질, 지속성, 리스크 수준
• 세금 인센티브 및 교육 수당
• 부동산 비용, 가용성, 위치, 자체 소유 vs 임대 옵션, 가용 자금 조달 및 신용
• 건설 예산, 일정, 자재 조달 니즈

3단계: 계약 및 이행 (Contract and commit). 이제 최적의 부지, 건물, 노동력, 커뮤니티, 물류 허브가 철저히 검증되었으므로, 계약을 체결하고 프로젝트를 실현하는 프로세스를 시작할 때입니다. 이 시점의 최대 리스크는 일반적으로 평가의 이해도나 세부 사항 부족으로 인한 일정 및 예산 준수 문제입니다.

DC 부지 선정 접근법의 많은 부분은 신중한 계획, 좋은 프로젝트 관리, 비즈니스 니즈와의 전략적 정렬로 구성됩니다. 그러나 예술적인 뉘앙스와 정교함이 필요한 수많은 다른 측면도 있습니다.

부지 식별에 있어 올바른 거래를 협상하는 장기 프로세스에는 시장 정보, 강력한 관계, 경쟁력 있는 계획이 필요합니다. 시장은 매우 주관적이며 광범위한 현장 작업과 전문 지식 없이는 파악하기 어렵습니다. 지역 정부, 토지 제약, 소유권 고려사항을 이해하려면 깊은 경험과 좋은 자문이 필요합니다. 2020년 산업용 부동산은 심각한 공급 제약을 겪고, 노동 시장은 완전 고용 상태이며, 자본은 면밀히 조사되고 있습니다.

엔지니어링, 물류, 재무 기술에 인력 및 법률 전문성을 결합한 프로젝트 팀을 갖추는 것이 필수적입니다. 그래야 이러한 분야를 활용해 성공적인 결과를 도출할 수 있습니다.

신규 DC 부지 선정 프로젝트 전망은 2020년과 이후에도 강력합니다. 경제적, 지정학적 변동성에도 불구하고 미국에서만 올해 2억 5천만 평방피트 이상의 신규 창고 공간이 생길 예정입니다. 이 물량의 최소 50%가 이커머스에 의해 주도되므로 건물 및 건설 가격 압박이 높을 것입니다. 창고 실업률이 역대 최저인 상황에서 자동화와 인력 배치는 더 면밀한 조사가 필요합니다. 대규모 수입 풀필먼트 센터를 시작하든, 도시 환경에서 민첩한 라스트마일 사이트를 열든, 기업은 강력한 전략적 분석과 지역 지식, 시장 정보가 필요합니다. 이 모든 것은 더 빠른 서비스와 완벽한 배송에 대한 고객의 엄격한 요구를 충족하기 위해 필요합니다.

Blaine Kelley는 CBRE Industrial and Logistics의 수석 부사장입니다.