2020 공급망 진화: 코로나19 도전에 적응하다

코로나19가 전 산업에 큰 위협이 되었지만, 특히 산업·물류 부동산 부문에서 특별한 공포를 자아냈습니다. 우한, 중국에서의 확산 소식이 전해지며, 더 큰 기계의 한 톱니바퀴인 제조 허브에서의 사태로 우려가 증폭되었습니다. 절망은 순환적이었습니다. 공급망 차질이 기업 매출을 줄이고, 소비 지출 감소와 맞물려 공급 필요성마저 줄였습니다. 한때 창고와 유통센터 수요가 필연적으로 감소할 듯 보였습니다.

하지만 시간이 진실을 드러냈습니다. 산업·물류 산업 전망은 거의 비교할 수 없는 회복탄력성을 보여주고 있습니다. 전 세계적 불황 속에서도 유통 공간에 대한 불굴의 수요를 이해하고 신뢰하려면, 코로나19 경제의 새로운 수요 동인과 공급망 전략의 변화를 살펴봐야 합니다. 이것이 창고 부동산을 향후 최고 성과 자산 유형 중 하나로 만들 것입니다.

수요의 삼위일체(The Demand Triad)

CBRE의 글로벌 부동산 시장 전망 미드이어 리뷰에 따르면, 산업·물류 부문 수요에는 세 가지 주요 원천이 있습니다. 첫째, 가장 영향력이 큰 것은 이커머스 붐입니다. 이미 성장 중이던 트렌드의 연장으로, 가상 쇼핑과 온라인 매출은 코로나19 팬데믹 이후 산업 부문 구성에 큰 영향을 미쳤습니다. 식품, 의류, 홈데코 등 모든 것이 온라인으로 구매되며 훨씬 더 많은 유통 시설이 필요해졌습니다. 2019년 소매 매출 상위 10개국에서 이커머스 비중은 17%였으나, 2021년까지 21%로 상승할 전망입니다.

둘째, '안전 재고(Safety Inventory)' 증가가 예상됩니다. 팬데믹 기간 밀린 수요와 구매 급증이 소매업체와 제조업체 마인드셋을 바꿨습니다. 많은 사업주가 마찬가지로 예측 불가능한 구매 행동에 대비해 재고를 늘리고 있습니다. 현재 널리 채택된 전략인 안전 재고 증가가 창고 공간 수요를 추가로 견인할 것입니다.

셋째, 공급망 전략의 적응입니다. 오늘날 대부분 공급망이 다계층 구조로 한 창고가 다른 창고로 공급하는 방식이라, 코로나19 영향으로 여러 곳에서 병목 효과가 발생했고 멀티채널 접근법의 비효율이 드러났습니다. 소매업체들이 과거처럼 옴니채널 유통 전략으로 전환할 것이 예상됩니다.

다른 장소에서의 수요

이커머스 유통망 확장 과정에서 소매업체들은 입지 측면에서 수요를 다변화할 것입니다. 팬데믹 차질과 미중 기존 무역 관세가 중국에서 아시아, 유럽, 멕시코, 미국 내수 시장으로 관심을 돌리게 하고 있습니다. 점점 더 많은 소매업체가 기존 운영 외에 중국 밖 제조 시설을 추가해 미래 병목 효과 가능성을 낮추고 있습니다. 공급망 복원력 강조로 산업 시장은 유리하게 분산화될 것입니다.

불황기에는 인구 밀집 지역 인근 산업 시장이 낮은 리스크를 유지할 것입니다. 대신 지역 경제에 더 의존하는 2·3차 교외 시장이 시장 침체를 반영할 것입니다. 하지만 전체적 시장 전망을 고려하면 그런 연화가 영구적일 이유는 없으며, 장기적으로 투자자에게 고수익 기회를 제공할 수 있습니다.

수요는 서비스 산업별로도 다르게 나타날 것입니다. 당연히 이커머스 점유자가 가장 예측 가능하고 흔들림 없는 수요를 창출할 것입니다. 또 다른 성장 산업은 식료품, 식음료입니다. 식품은 온라인 구매가 늘어나는 품목 중 하나로, 식료품 소매업체의 새로운 보관 전략 필요성을 부추깁니다. CBRE는 의료, 데이터 제공업체, 전국 3PL을 기타 저위험 점유자로 꼽습니다.

마지막으로 자산 유형별 수요 차이도 있습니다. 대형 박스(Big-box) 공간이 가장 안전한 선택지로 예상됩니다. 미국 소매업체들은 더 큰 공간 블록을 선호합니다. 최종 마일 창고와 유통센터(최종 고객 배송 전 상품 보관처) 수요가 예측대로 증가하면, 향후 수년간 재개발 프로젝트에 꾸준한 수요가 있을 수 있습니다.

'공급망'은 코로나19 팬데믹과 함께 떠오르는 용어이자 일종의 공포입니다. 하지만 이커머스 급증, 안전 재고 필요성, 현재 멀티채널·중앙집중식 시스템의 비효율 노출은 물류·산업 부문에는 그야말로 청신호입니다. 창고와 유통센터 수요가 꾸준히 증가할 모든 이유가 있기에, 이 부동산 시장 영역은 팬데믹 경제 효과가 지속되는 동안에도 회복탄력성을 계속 보여줄 것입니다. 다른 부문 약점을 상쇄하려는 투자자에게 산업 부동산은 정보에 입각한 선택지입니다.